부동산 시장 전망

이제부터 쓰는 글은 제가 많이 알고 쓰는 것은 아닙니다. 단순하고 얄팍한 내용입니다만.
그러나 여지껏 부동산을 황금알을 낳는 거위로 인식하셨던 분,
부동산불패라는 믿음을 가지고 계시는 분들이나 부동산 투자를 긍정적으로 바라보시는
분들에게 이런 의견도 있구나 하고 좀 더 조심스럽게 부동산에 투자하기를 바라는 마음에서 씁니다.

우리나라의 자산 가운데 가장 높은 성장률을 보인 것이 부동산입니다.
98년대 후반의 IMF 시기에 폭락하는 사태가 있었으나 2000년 중반에 경제가 활성화되면서 법을 피해 폭등하는데 성공했습니다. 사후 처방인 여야합의의 종부세로 진정시켰는데 이번 정부 들어 종부세를 무력화시키고 말았습니다.
그럼에도 지금이야 경기침체가 커서 약발이 먹히지는 않지만 자칫 한방에 오를 가능성도 있습니다. 그러나 그렇더라도 그 상태는 오래가지 못할 것으로 예상하고 있습니다.

그 이유는 수요에 있습니다. 아파트 수요가 부동산 급등을 주도했는데 이제 과거의 수요는 없을 것이란 전망이 우세하기 때문입니다. 부동산 전문가라고 하는 이들의 의견 중에는 내년 하반기에는 부동산 경기가 살아날 것이라고도 하는데 펀드 파는 이들이 지금처럼 떨어졌을 때 사는 것이 좋습니다란 말과 장사꾼이 밑지고 파는 것이라고 하는 것과 마찬가지라고 봅니다.

수요가 많다를 다시 말하면 구매자가 많다는 것인데 이 경기침체기를 벗어난다고 해도 그 전만큼의 수요가 발생하지 않는다는 것인데요 그 주요 요소 가운데 하나가 인구증가율과 고령사회입니다.

인구가 증가하지 않으면 주택의 수요가 늘지 않는 것은 자명한 일입니다. 우리나라가 지구상에서 고령화 속도가 가장 빠르다는 것은 아실 것입니다. 그럼에도 간혹 핵가족화, 독신자들이 늘어날 것이란 전망도 주택 수요를 올릴 수 있을 수 있다는 주장도 있지만 독신자이면서 번듯한 주택을 소유하기는 쉽지 않습니다. 별 필요성도 없을 테구요. 그런 이들은 임대해서 생활하다가 여기저기 좋은 곳으로 옮겨다니며 살 가능성이 더 높다고 봅니다.
어떻든 수요는 줄어들 가능성이 매우 높습니다. 이 시기를 2012년에서 2015년 정도로 예상하고 있습니다. 일본에서는 이 시기가 1990년도에 왔다고 합니다. 부동산거품이 꺼진 때이기도 합니다. 이후 일본은 장기불황에 빠져 있습니다.

그리고 현재 가계 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 80% 이상입니다. 40-50대가 노인이 되어 노후 생활자금이 필요할텐데 부동산을 팔거나 담보대출 또는 역모기지론으로 생활자금을 준비하려 할 것입니다. 시장에 매물이 많아질 수 있습니다. 설사 많아지지는 않더라도 부족하기는 더 어려울 것입니다. 역시 부동산 가격이 상승하지 못하는 요인이 됩니다.

그리고 지금의 이 경기침체가 더 오래 지속된다면 부동산의 반짝 상승도 없이 긴 침체기에 들어설 수 있습니다.

10년도 안 된 것으로 기억하는데 도심지에서 벗어나 변두리에 아파트를 짓고 전원생활을 즐겨보라 하면서 아파트를 팔았습니다. 미국과 일본의 경우를 따라 가고 있다고 하는데요 미국과 일본의 경우에는 나중에 이런 아파트는 부자들이 떠나고 다음 계층으로 천이가 일어나고 공동화현상까지 일어난다고 합니다. 장기적으로 투자 가치가 매우 떨어진다는 의견이 우세합니다. 우리나라는 인구밀도가 높아서 괜찮겠지 라고 생각할 수도 있지만 조심하는 것이 좋겠죠.

개미는 주식에만 있는 것이 아닙니다. 2007년에 부동산이 폭등했지만 발빠른 사람들은 2006년부터 부동산을 정리하고 있다는 말이 있었습니다. 부동산 시장에서도 정보력과 자금력이 부족한 개미들은 2007년에 막차를 탄 것이고 지금 이자에 허덕이며 가까스로 버티며 살아가고 있습니다. 내년 하반기에는 괜찮겠지 하며. 그러다가 체념을 배우게 될 것입니다. 결국 가진 자들을 위한 불쏘시게 역활로 전락하는 것이죠.

조심하고 또 조심하며 꾸준히 공부하여야 할 것입니다.